房地产市场供求走到平衡点 户均住房超1套

行者

房地产市场供求走到平衡点 户均住房超1套

截至2014年底,我国城镇存量住房约200多亿平方米,户均住房超1套,中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售。面对供需平衡的拐点,是延续以往“赚钱经”继续买地建新房,还是围绕旧房做加减乘除?

从供给端看,中国住房供给进入集中爆发期。住房从规划建设到形成供给,需要一定周期。2008年以来住房市场持续高烧,导致过去几年开发商快速扩张,并在近两年集中推向市场。国家统计局数据显示,前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工,超过48亿平方米的住宅在施工,3.7亿平方米的住宅竣工,即便不将在售待售住宅面积计入,也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算,这些待售住房至少还可供2亿人居住。

从需求端看,人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。根据一般规律,劳动人口占比越高,住房需求越强。自2013年开始,我国劳动人口占比持续下降。据预测,未来5年,城镇20岁—45岁主要购房群体将下降约10%。根据住房城乡建设部公积金管理司司长张其光研究,2010年后,住房不再是家庭配置资产的首选,住房投资需求也在快速下降。

供给与需求关系的变化,导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。尽管央行从去年11月起连续6次降息,也难以使楼市恢复到过去十年的高速增长期。“6次降息,按基准利率计算,百万20年住房贷款的利息可减少22.57万元。房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境,却无法扭转房地产市场的分化格局。一、二线市场确实在升温,但三、四线城市的库存积压非常严重,即使信贷刺激,也不可能全面回暖,甚至风险还在增加。”中原地产首席分析师张大伟说。